또 한차례의 미국의 주택붕괴?
미국 부동산 거품이 터진 지 거의 10년이 된 상황에서 다시 미국 부동산의 버블을 걱정하고 있습니다.
최근 학자금대출 증가와 정크본드 가격붕괴는 2008년 서브프라임 사태와 유사한 전조들을 보여주고 있습니다.
지금 상황은 좀 달라졌습니다. 대부기관들이 이전보다 대출규제를 엄격하게 적용하고 있습니다.
하지만 주택가격들은 미국 경제 펀더멘털이 감당하기엔 25%~60%까지 버블을 가지고 있습니다.
2008년엔 비정형적 자본이 미국 모기지채권시장에 들어오는 국제 투자가들로부터 왔고, 엄격한 심사없이 주택대출을 마구 뽑아냈던 과정을 만들어 냈습니다. 하지만 현재 자본은 국내 기관 투자가들, 제 2, 3의 주택을 구입하는 사람들, 미국 부동산을 사들이는 외국 구입자들로부터 옵니다.
그래도 미국 주택가격이 버블이 형성된 것은 분명합니다. 주택구입은 20% 선금과 임금대비 부채비율이 최대 43%까지만 가능합니다. 부채비율이 소득에 비해 너무 높으면 그것은 버블이 될 수 밖에 없습니다. 에를 들어 샌프란시스코지역 평균 주택가격은 $1.45 million인데, 그 지역 평균 연봉은 $180,000 입니다. 즉 주택을 산 사람은 평균 주택 가격 절반 $778,000은 모기지로 있을 겁니다. 각 가구가 그 돈을 갚아 나갈 수 있을까요? 물론 렌트비가 비싸 그것이 가능할 지 모르지만 이미 소득에 비해 지나친 부채수준입니다.
기관투자가들이 자신이 원하는 이익을 내지 못하고 시장을 떠나게 되면 무너질 가능성이 더 커진 것입니다.
또 한차례의 주택위기가 미국 경제에 재를 뿌리지 않을까요?
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